Fonte: Revista IPESI
O retrofit predial - ou seja, a revitalização de edifícios principalmente comerciais via a modernização construtivo-arquitetônica - começa a se tornar um mercado estratégico para as produtoras de equipamentos eletrônicos para edificações, assim como para as empresas de implantação destes equipamentos.
Várias dezenas de edifícios de médio e grande portes já passaram por processo de retrofit nos últimos anos nas principais cidades brasileiras - com destaque para São Paulo e Rio de Janeiro - e projetos deste tipo não param de pipocar pelo País. E é um mercado que tem tudo para crescer ainda mais, devido à crescente escassez de terrenos nas metrópoles e o alto preço da maioria deles, para não falar do próprio custo da construção.
Prédios aptos a receber retrofit não faltam no País. Em São Paulo, há regiões como o Centro e a Avenida Paulista onde mais de 90% dos edifícios não são dotados de inteligência predial. Nos centros e pólos comerciais das outras cidades acontece o mesmo.
O retrofit é uma modalidade construtiva já bastante rotineira no Primeiro Mundo. Na Europa, 50% das obras já são constituídas hoje por reformas e reabilitações. Na França e na Itália, este índice sobe para 60%.
Praticamente todos os retrofits construtivo-arquitetônicos tentam, além de dar um “banho de loja” na fachada e nas áreas internas da edificação, incorporar alguma das modernas tecnologias prediais disponíveis no mercado, que são comumente agrupadas dentro do conceito de inteligência predial.
As redes originais de luz, telefone e água, além dos elevadores, costumam ser modernizadas ou reformadas, e posteriormente anexadas aos sistemas inteligentes, quase sempre pilotados por computador. A idéia é integrar os sistemas elétricos, de telecomunicações, hidráulico, climatização e de segurança em um grande “super sistema”, com o comando e a supervisão de todo o conjunto a partir de uma única sala de controle.
Deste modo, é possível programar e operar à distância o consumo de luz e ar-condicionado, por exemplo, assim como regular o uso das redes de dados e telecomunicações e coordenar os sistemas de segurança do prédio, tudo do ponto de vista da racionalidade operacional e da redução do consumo energético. Luminárias que operam dentro de um sistema inteligente podem, por exemplo, consumir 40% menos energia do que no sistema tradicional. A implantação de sistemas de segurança interna e perimetral, via controles de acesso e circuito fechado de televisão, faz parte, igualmente, desta estratégia de modernização.
A integração entre engenharia, equipamentos de controle predial e arquitetura costuma ser a chave de um bom retrofit. Os projetos de retrofit melhor desenvolvidos costumam integrar ao máximo os equipamentos de inteligência predial - como sensores, comandos, detectores e termostatos dentro de um desenho arquitetônico e de engenharia construtiva o mais moderno e funcional possível.
VALORIZAÇÃO - É o desejo da valorização imobiliária que está empurrando a maior parte dos condomínios comerciais (e mesmo alguns residenciais) no caminho do retrofit. Construído há mais de 40 anos, o Centro Empresarial RD-53, do Rio de Janeiro, teve o valor do metro quadrado de locação elevado de R$ 13 para R$ 55 depois de receber um tratamento de modernização arquitetônica e a implantação de sistemas prediais inteligentes.
Do mesmo modo, o Edifício Marambaia, prédio residencial erguido há 30 anos em São Paulo, viu o preço médio de um apartamento subir de R$ 550 mil para R$ 1.500 mil com o projeto de retrofit desenvolvido pelo arquiteto Roberto Camdusso, que previu a recuperação da fachada e acréscimo de um terraço de estrutura metálica em cada apartamento, além de um sistema informatizado de controle predial. Uma unidade privilegiadamente localizada foi vendida a R$ 2.100 mil.
O custo de uma reabilitação por retrofit é baixo, comparado ao de uma edificação nova. A modalidade gera uma economia mínima de 40% no valor do metro quadrado de construção, na comparação com o custo do metro quadrado de um projeto “zero quilômetro”. O prazo de execução também é menor nos projetos de retrofit, cerca da metade de uma obra nova.
Os projetos arquitetônicos e de instalações costumam ser desenvolvidos em conjunto no retrofit tradicional. Mas já se observa no mercado um movimento crescente de retrofits apenas das instalações prediais, sem intervenções na arquitetura. Esta modalidade, mais barata, vem também se disseminando com enorme rapidez pelo mercado, mas tem a desvantagem, para o empreendedor, de a quantidade de “inteligência” a ser colocada no edifício depender do tipo de arquitetura pré-existente.
Mesmo assim, projetos de retrofit apenas para as instalações estão prevendo cada vez mais a implantação até de sofisticados sistemas de dados, com infra-estrutura de comunicações por cabeamento estruturado ou por sistemas wireless (sem fio), prerrogativa até pouco tempo atrás dos edifícios novos, já projetados para operarem com eles, ou dos projetos globais de retrofit.
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