OBRA ANÁLOGA - Requalificação do edifício Maria Paula - SP

1. Histórico

Localizado na Rua Maria Paula, 161, do Bairro Belavista, do centro histórico de São Paulo, foi de propriedade de Dirce de Azevedo Soares B. Pimentel e outros. O terreno compreende uma área de 500m2 com 24,26m de testada. O prédio de quatorze pisos e um subsolo foi projetado pelo Escritório Técnico A. B. Pimentel, para abrigar as residências da classe média, numa área construída perfazendo um total de 3.910 m2, em 1956.

Posteriormente, o prédio foi abandonado pelos moradores, devido à falta de garagens. Ele esteve abandonado até 1997, quando foi ocupado pelo Fórum de Cortiços (CAIXA ECONÔMICA FEDERAL-SP, 2007). Em 2002, foi tombado com Nível de Preservação 3 (NP3) pelo Conselho Municipal de Preservação de São Paulo (COMPRESP), mediante Resolução n° 22, de 2002, devido a sua importância arquitetônica, histórica e cultural.

Segundo o Artigo 7 da Resolução n° 22/2002, o Nível de Preservação 3 (NP3) está definido como a Preservação parcial do bem tombado. Ressalta que: “Quando se tratar de imóvel deverão ser mantidas as características externas, a ambiência e a coerência com o imóvel vizinho classificado como NP1 e NP2, bem como deverá estar prevista a possibilidade de recuperação das características arquitetônicas originais”. Ainda o Artigo 9° expressa: “com relação aos imóveis classificados com NP3 serão admitidos reparos externos visando conservação e manutenção do bem tombado, sem modificação de vãos, estrutura ou material utilizado”.

Através do Programa de Arrendamento Residencial, a Prefeitura de São Paulo (gestão 2001-2004), em convênio com a Caixa Econômica Federal (CEF), reciclou e adequou o prédio para 75 unidades residenciais, para uma população com renda entre três e seis salários mínimos. O projeto de restauração e reciclagem esteve a cargo do Escritório de Arquitetura: Fábrica Urbana e Projetos da Cidade e a construção foi realizada pela 3RD. O valor pago pelo imóvel foi de R$ 1.000.000,00 e o da operação foi de R$ 1.980.596,69 (CAIXA ECONÔMICA FEDERAL-SP, 2007). Terminada a obra, o edifício foi entregue aos beneficiários desse programa em 2004.

2. Prédio original
Originalmente, o prédio Maria Paula é de quatorze pisos e um subsolo, abrigando, no pavimento térreo, o quarto do zelador, com cozinha e banheiro; saguão de acesso aos apartamentos, com portaria, depósito e elevador social; um elevador de serviço; uma loja, com depósito e banheiro; e uma segunda loja com banheiro.

Do 1° ao 10° pavimento abriga-se um apartamento por piso, e, por sua vez, cada apartamento compreende um hall, um elevador social, um elevador de serviços, sala, sala de jantar, lavabo social, três dormitórios, banheiro, terraço, copa, cozinha, despensa, banheiro de serviços, lavanderia.

Do 11° ao12° pavimento abriga-se um único apartamento e uma escada interna que interliga o 11° pavimento do 12° pavimento. Tem-se acesso a este apartamento por um elevador social e outro de serviços. O apartamento do pavimento inferior compreende o hall, o living room, o salão com lareira, sala de jantar, banheiro social, terraço coberto, área de serviço, copa, cozinha, lavanderia e banheiro de serviço. O pavimento superior (12° pavimento) abrigava um dormitório, banheiro, uma suíte, sala de costura, rouparia e terraço.

Ao 13°, o acesso se dava através do elevador de serviço e da escada. Este pavimento abrigava dois quartos de empregada, um terraço, um banheiro, a rouparia e a sala de máquinas. (Figura 1)

2.1.3. Reciclagem do prédio

A Prefeitura de São Paulo, em convênio com a Caixa Econômica Federal e com recursos do PAR, reciclou o prédio Maria Paula. Este foi adquirido pelo valor de R$ 1.000.000,00 (CAIXA ECONÔMICA FEDERAL-SP, 2007). A data de contrato para sua reciclagem é de15 de maio de 2001. O custo da obra (aquisição do prédio, reforma e legalização) foi orçado em R$ 1.980.596,69 (CAIXA ECONÔMICA FEDERAL-SP, 2007). O projeto de arquitetura e de adequação para uso residencial do prédio foi realizado pelo arquiteto Juan Luís Rodrigues Gonzáles do Escritório da Fábrica Urbana. A construção foi realizada pela 3RD. Os treze andares, o térreo e o subsolo existentes abrigam 75 unidades residenciais para uma população com renda entre três e seis salários mínimos. No subsolo estão a área para reuniões do condomínio, a área de recreação infantil, o reservatório de água, a casa de bomba, o abrigo de medidores, duas escadas e dois espaços livres para jardim. No pavimento térreo estão: o hall, a recepção, duas unidades residenciais para deficientes físicos, a lavanderia coletiva, dois elevadores, duas escadas que levam ao mezanino e uma escada e dois elevadores que fazem a interligação do térreo com os pavimentos superiores. Do 1° ao 12° pavimento, abrigam-se 6 apartamentos conjugados (sala/dormitório, copa/cozinha e banheiro). O 13° pavimento conta com um departamento com dois dormitórios, sala/copa, cozinha, depósito e banheiro (Foto1, e Figuras 1, 2 e 3).

Foto1. Fachada principal Edifício Maria Paula

Figura 1. Planta do subsolo do Edifício Maria Paula
Fonte: Salcedo, 2006 Fonte: Câmara Municipal de São Paulo, 2001

Figura 2.Planta pavimento térreo, Edifício Maria Paula

Figura 3.Planta pavimento tipo, Edifício Maria Paula
Fonte: Câmara Municipal de São Paulo, 2001 Fonte: Câmara Municipal de São Paulo, 2001

PROGRAMA DE REABILITAÇÃO DE ÁREAS URBANAS CENTRAIS - CAIXA FEDERAL

Saiba Mais

A quem se destina
Estados, Distrito Federal, Municípios e órgãos das respectivas administrações diretas e indiretas.

Acesso aos recursos

O programa tem gestão do Ministério das Cidades (MCidades) e é operado com recursos do Orçamento Geral da União (OGU). O MCidades realiza a seleção das operações a serem atendidas pelo programa e informa à CAIXA para fins de análise e contratação da operação.

O proponente deve encaminhar o Plano de Trabalho à CAIXA na forma constante da Portaria nº 82, de 25/2/2005, que anualmente estabelece as condições de contratação no exercício. O Plano de Trabalho deve ser compatível com as modalidades e com o objetivo do Programa e com a seleção efetuada pelo gestor. Deve, ainda, ser fornecida à CAIXA, junto com o Plano de Trabalho, a documentação técnica, social e jurídica necessária à análise da proposta.

Verificada a viabilidade da proposta e comprovada a situação de adimplência do proponente, segundo as exigências da legislação vigente, é formalizado um Contrato de Repasse entre a CAIXA e o estado, município, Distrito Federal ou entidades das respectivas administrações diretas e indiretas. O repasse é efetivado de acordo com as etapas executadas do empreendimento, desde que devidamente comprovadas. Os recursos são depositados em conta específica, aberta em uma agência da CAIXA, exclusivamente para movimentação de valores relativos à execução do objeto do contrato assinado.

Ações

Apoio à elaboração de planos de reabilitação de áreas urbanas centrais

Objetivo

Apoiar municípios, estados e Distrito Federal na elaboração dos Planos de Reabilitação para:
Estimular a utilização de imóveis urbanos vazios ou subutilizados.
Recuperar moradias localizadas em áreas de risco e insalubres.
Adequar a situação fundiária dos imóveis.
Readequar áreas centrais e equipamentos urbanos.
Estimular o aproveitamento do patrimônio cultural nas áreas centrais.

Modalidades

Elaboração de planos de reabilitação de áreas urbanas centrais.
Elaboração de projetos de infraestrutura e requalificação de espaços de uso público em áreas centrais.

Apoio a projetos de infraestrutura e requalificação de espaços de uso públicos em áreas centrais

Objetivo

Apoiar municípios, estados e Distrito Federal na execução de projetos com ações integradas que resultem na construção e melhoria da infraestrutura dos espaços públicos e na melhoria das condições de vida da população residente e usuária das áreas urbanas centrais.

Solicitação de Recursos

Pode pleitear recursos financeiros do Programa Reabilitação de Áreas Urbanas Centrais, o Chefe do Poder Executivo dos Estados, do Distrito Federal e dos Municípios ou representante de entidades respectivas administrações direta e indireta, após a seleção pelo Ministério das Cidades.

É condição para seleção da proposta que os governos estaduais, do Distrito Federal e municipais encaminhem ao Ministério das Cidades consulta prévia, conforme modelo constante no Manual do Programa Reabilitação de Áreas Urbanas Centrais, disponível no site do Ministério das Cidades, exceto para aqueles nominalmente identificados no OGU.

Pré-requisitos para enquadramento da proposta

Apresentação de Plano de Trabalho;
Atendimento aos objetivos e às modalidades da Ação pretendida;
Análise preliminar da viabilidade da proposta pela CAIXA.
Ações/Modalidades

Ação apoio à elaboração de planos de reabilitação de áreas urbanas centrais de capitais e municípios integrantes de regiões metropolitanas

MODALIDADE ELABORAÇÃO DE PLANOS DE REABILITAÇÃO DE ÁREAS URBANAS CENTRAIS: contempla a formatação de Planos, Programas e Projetos de Reabilitação, que definem as áreas a serem reabilitadas e o conjunto de ações, estratégias, meios e projetos de intervenções integradas nas áreas centrais, necessários para a requalificação dos espaços urbanos, inclusive abordando os diversos aspectos envolvidos - técnicos, institucionais, jurídicos, sociais, econômicos, culturais e financeiros.

MODALIDADE ELABORAÇÃO DE PROJETOS URBANÍSTICOS DE INFRA-ESTRUTURA E REQUALIFICAÇÃO DE ESPAÇOS DE USO PÚBLICO: contempla a elaboração de projetos básicos e executivos de reabilitação urbana e edilícia, com o objetivo principal de melhorar espaços, estruturas e equipamentos disponíveis nas áreas centrais, necessários para a requalificação dos espaços urbanos degradados e/ou subutilizados. Inclui, também, a elaboração de projetos complementares de equipamentos e infra-estrutura urbanos, paisagismo e urbanização.

MODALIDADE ELABORAÇÃO DE PROJETOS ARQUITETÔNICOS DE REQUALIFICAÇÃO DE IMÓVEIS: contempla a elaboração de projetos arquitetônicos de reabilitação edilícia, com o objetivo principal de utilizar imóveis urbanos ociosos, vazios, abandonados, subutilizados e insalubres, preferencialmente públicos, disponíveis nas áreas centrais, para produção de habitação de interesse social, imóveis de uso público ou misto. Inclui, também, a elaboração de projetos de restauração/recuperação de imóveis históricos para uso habitacional e de projetos complementares de instalações prediais, estrutura, paisagismo, laudos de estado de conservação e capacidade estrutural.

Ação apoio a projetos de infra-estrutura e requalificação de espaços de uso público em áreas centrais de capitais e municípios integrantes de regiões metropolitanas

MODALIDADE EXECUÇÃO DE OBRAS DE INFRA-ESTRUTURA E REQUALIFICAÇÃO DE ESPAÇOS DE USO PÚBLICO: apóia a execução de projetos de implantação, remodelagem, ampliação, melhoria e adequação de infra-estrutura urbana, requalificação e/ou adaptação de espaços e logradouros de uso público em áreas centrais, como praças e demais lugares de convívio social, equipamentos comunitários coletivos e mobiliário urbano.
MODALIDADE EXECUÇÃO DE OBRAS DE REQUALIFICAÇÃO DE IMÓVEIS PARA USO HABITACIONAL DE INTERESSE SOCIAL E PARA TRANSFORMAÇÃO EM USO PÚBLICO: contempla a execução de obras de requalificação e/ou adaptação de edifícios para uso público/comunitário ou para habitação de interesse social ou de uso misto, neste caso, devendo os imóveis estar vinculados a programas habitacionais.

Contrapartida mínima

Os percentuais de contrapartida estabelecidos para este Programa são os mínimos previstos na LDO e devem ser observados pelo proponente, conforme abaixo estabelecido:

No caso de municípios

3% a 5% do valor de repasse da União, para Municípios com até 50 mil habitantes;
5% a 10% do valor de repasse da União, para Municípios situados nas áreas prioritárias definidas no âmbito da PNDR e nas regiões de abrangência da SUDAM e da SUDENE e no Centro-Oeste;
10% a 40% do valor de repasse da União, para os demais Municípios.
No caso de estados e do Distrito Federal
10% a 20%, no caso de operações que beneficiem municípios incluídos nas áreas prioritárias definidas no âmbito da PNDR e nas regiões de abrangência da SUDAM, SUDENE e no Centro-Oeste;
20% a 40%, para os demais estados.

Importante:

Os limites máximos podem ser ampliados, quando indispensável à consecução do empreendimento.

Atendimento às exigências da LRF e LDO

Para a contratação e liberação de recursos, o Proponente Município/Estado deve comprovar:
Previsão orçamentária de contrapartida;
O atendimento a todos os itens do Cadastro único de exigências para transferências voluntárias para Estados e Municípios (Cauc).

Para tomador entidade privada, é necessária a comprovação dos requisitos a seguir:

Regularidade cadastral junto ao INSS;
Regularidade junto à Receita Federal;
Regularidade quanto à dívida ativa da União;
Regularidade com o FGTS;
Regularidade cadastral junto ao SIAFI e ao CADIN;
Atendimento à contrapartida mínima obrigatória, observado o disposto para o Programa.
Prestação de Contas
O Distrito Federal, os estados e os municípios que assinarem contratos de repasse devem encaminhar à CAIXA Prestação de Contas, conforme estabelecido pela Portaria Interministerial MF/MPOG 127, de 29/MAI/2008, e orientações da CAIXA.

O prazo limite para Prestação de Contas Final é de até 30 dias após o término da vigência do contrato ou do último pagamento efetuado, o que ocorrer primeiro.

Repasse dos recursos

Os recursos, provenientes da União para a execução dos contratos de repasse, são liberados, sob bloqueio, na conta corrente vinculada ao contrato, conforme a disponibilidade financeira do Gestor do Programa e desde que o Contratado atenda às exigências da Lei de Responsabilidade Fiscal.

O saque dos recursos é efetuado após a autorização de início da execução do objeto, com o ateste, pela área técnica da CAIXA, da execução física da etapa solicitada e/ou aquisição prevista, conforme cronograma físico-financeiro aprovado, além da comprovação do depósito da contrapartida financeira correspondente, se for o caso. É necessária, ainda, a identificação, pelo Contratado, antes da realização de cada pagamento, do beneficiário final dos recursos e a obrigatoriedade de depósito em sua conta bancária.

Documentação

O proponente, após prévia seleção do gestor, apresenta o Plano de Trabalho junto com os documentos a seguir elencados, e cumpre o atendimento às exigências da Lei de Diretrizes Orçamentárias e Lei de Responsabilidade Fiscal:

Documentação técnica

Projeto Básico - plantas, orçamento detalhado, cronograma físico- financeiro e especificação técnica dos materiais e serviços a serem executados;
ART de elaboração de todos os projetos;
Comprovação de atendimento às diretrizes de preservação ambiental na área de intervenção, definidas pelos órgãos responsáveis [quando for necessário];
Declaração de anuência com a solução adotada pela concessionária ou órgão responsável pela operação e manutenção do serviço ou equipamento [quando for o caso];
Carta de viabilidade dos órgãos responsáveis pelos serviços de água, esgoto e energia elétrica [quando for o caso];
Outros documentos técnicos necessários à análise da operação.

Documentação institucional

Termo de posse, carteira de identidade e CPF do chefe do Poder Executivo ou de seu representante legal e do representante do interveniente (quando for o caso);

Documentação da área de intervenção

Documentação do trabalho técnico-social
Projeto de Trabalho Técnico Social.
Demais documentos específicos

Projeto NOVA LUZ - São Paulo